Inquilino que no paga: qué hacer antes del desalojo

Cómo es el juicio, cuánto tarda y cuánto cobra un abogado de desalojo en Córdoba está en la página de la rama. Acá va lo de antes. Si el contrato es anterior a diciembre de 2023, cuando el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres, llevalo a la consulta: puede cambiar qué reglas le tocan.

Primero, la intimación por escrito

El Código Civil y Comercial dice que, si el alquiler es para vivienda, antes de demandar el desalojo por falta de pago el dueño tiene que intimar al inquilino en forma fehaciente, es decir con una carta documento o un medio que deje prueba, a pagar lo que debe. El plazo no puede ser menor a 10 días corridos desde que la recibe, y hay que decir dónde se paga. Hubo cambios de ley y se discute qué redacción del artículo rige hoy, pero la intimación de 10 días está en todas. Hacela siempre.

La carta documento debería decir, como mínimo:

• Qué períodos debe y el monto de cada uno, según el contrato.
• El plazo para pagar, de 10 días corridos o más.
• El lugar y la forma de pago: domicilio, cuenta bancaria o lo que diga el contrato.
• Qué vas a hacer si no paga: dar por terminado el contrato y pedir el desalojo.

Mandala al domicilio que el inquilino puso en el contrato y también al inmueble. El texto del artículo que publica Infoleg dice que la notificación al domicilio del contrato vale aunque el inquilino se niegue a recibirla. Una carta mal redactada se paga después en el juicio, así que mejor que la escriba un abogado. Es una consulta por escrito: desde $195.292 en septiembre de 2026.

Mientras tanto, cuidá los recibos. En el juicio por falta de pago, el inquilino solo puede probar que pagó con un recibo o con tu confesión. Si te paga una parte, dale recibo por lo que efectivamente cobraste y por qué período.

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), arts. 1219 y 1222.

El garante y el depósito

Si hay garante, también se lo intima. Cuánto tiene que pagar depende de lo que firmó en la fianza: si se obligó como principal pagador, como fiador solidario o con límites. La ley pone un borde: las obligaciones del garante terminan cuando vence el contrato, salvo la de responder si el inquilino no devuelve el inmueble a tiempo. Y para quedar obligado en una renovación o prórroga hace falta que lo consienta en forma expresa; una cláusula que lo comprometa de antemano es nula.

Con el depósito en garantía, la ley deja que las partes pacten libremente el monto, la moneda y cómo se devuelve al terminar. Qué pasa con ese dinero si el inquilino se va debiendo lo dice tu contrato, y es una de las cosas que tu abogado va a leer primero.

Los alquileres adeudados no se cobran en el juicio de desalojo, que solo decide si el inquilino tiene que irse. Van por otro juicio, normalmente ejecutivo, contra el inquilino y, según el contrato, contra el garante. Ese juicio tiene un piso de honorarios de $488.230 (10 JUS) en septiembre de 2026; todos los montos están en la tabla de honorarios de abogados.

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), arts. 1196 y 1225.

Fuente: Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba, Ley 8465, arts. 518, 757 y 765.

Un acuerdo de salida, por las buenas o en mediación

Muchos casos terminan con un acuerdo: una fecha para irse, una quita o un plan para la deuda, la entrega de llaves en un día cierto. Si llegan a eso, que quede por escrito y firmado. Si el inquilino se quiere ir pero no puede pagar la penalidad por irse antes (el 10 % de lo que falta del contrato), eso también se puede negociar.

En Córdoba la mediación es optativa para los desalojos: si el dueño la elige, se vuelve obligatoria para las dos partes. Tiene una ventaja concreta: el acuerdo que queda en el acta de cierre, firmado y protocolizado, se ejecuta como una sentencia, sin que un juez lo homologue. Si el inquilino no se va en la fecha pactada, no hay que empezar de cero. La tasa de justicia y los aportes solo se pagan si hay acuerdo, y al 50 %. Todo el trámite está en la página de mediación prejudicial en Córdoba.

Si el inquilino te ofrece las llaves, recibilas y dejá constancia escrita de lo que queda pendiente. El texto del art. 1222 que publica Infoleg dice que el dueño no puede negarse a recibirlas ni ponerles condiciones. Lo que se deba lo reclamás igual, después.

Fuente: Ley 10.543 de Mediación de Córdoba, arts. 7, 28 y 29.

Fuente: Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), arts. 1221 y 1222.

Lo que conviene no hacer

La ley prevé un camino para recuperar el inmueble: la intimación, el juicio y, si hace falta, el lanzamiento con orden del juez y fuerza pública. Lo que queda fuera de ese camino puede volverse en tu contra.

• Cambiar la cerradura o sacarle las cosas. Al terminar el alquiler, la ley dice que el inquilino debe "restituir la tenencia": mientras no la devuelva, la tiene él. El Código Penal castiga como usurpación a quien despoja a otro de la tenencia de un inmueble con violencia, amenazas, engaño, abuso de confianza o clandestinidad. Hacerlo por tu cuenta puede encuadrar ahí.
• Cortar la luz, el agua o el gas para presionar. Tampoco está en el camino que prevé la ley. Antes de tocar un medidor, hablalo con el abogado.
• Quedarte con sus muebles como garantía. La ley prevé que, en el lanzamiento, se retengan bienes del desalojado para cubrir las costas, pero lo hace el juzgado, no el dueño.
• Firmar recibos por lo que no cobraste, aunque sea para "arreglar" después. En el juicio, el recibo prueba el pago.
• Esperar. Cada mes suma deuda. El desalojo se puede iniciar incluso antes de que venza el contrato, para que la sentencia se cumpla al vencimiento.

Si no hay arreglo, el juicio de desalojo en Córdoba es un juicio abreviado: el inquilino tiene 6 días para contestar y, si el juez ordena el desalojo, 10 días para irse antes del lanzamiento. Los pasos completos están en la página de desalojo.

Fuente: Código Penal de la Nación (texto actualizado), art. 181.

Fuente: Código Procesal Civil y Comercial de Córdoba, Ley 8465, arts. 750, 751, 755, 761 y 763.

Información general, revisada el 19 de septiembre de 2026. No reemplaza el consejo de un abogado sobre tu caso.